Раздел земельного участка – Санкт-Петербург

Раздел земельного участка - это кадастровая процедура, в результате которой один участок прекращает существование, а вместо него образуется два и более новых, каждый со своим кадастровым номером и собственной регистрацией права в Росреестре. Раздел проводится на основании ст. 11.4 Земельного кодекса РФ и требует, чтобы исходный участок уже стоял на кадастровом учете, а его границы были установлены в ЕГРН.

Потребность в разделе возникает при разводе и разделе совместно нажитого имущества, при вступлении в наследство несколькими наследниками, при продаже части земли без перехода в долевую собственность, при выходе одного из собственников из общего владения, а также при образовании садоводческих и дачных товариществ.

Кадастровый раздел земельного участка: как это работает

Кадастровый раздел земельного участка выполняется кадастровым инженером, который готовит межевой план - основной документ для постановки новых участков на кадастровый учет. План оформляется по требованиям приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 и включает геодезические измерения, расчет площадей и координат границ каждого нового участка.

После подготовки межевого плана документы подаются в Росреестр: исходный участок снимается с учёта, а образованные из него участки регистрируются как самостоятельные объекты недвижимости с новыми кадастровыми номерами. Если участок находится в общей собственности, для кадастрового раздела дополнительно требуется согласие всех собственников либо решение суда.

Раздел, выдел доли и порядок пользования 

• Раздел земельного участка - участок делится на два и более самостоятельных объекта, исходный участок прекращает существование, право собственности каждого владельца распространяется на «свой» новый участок.
• Выдел доли в натуре - из общего участка выделяется часть, соответствующая доле одного из собственников; остальные продолжают владеть оставшейся частью на праве общей собственности.
• Определение порядка пользования - участок физически не делится и кадастровые границы не меняются, но фиксируется, какой частью территории пользуется каждый из собственников.

Выбор конкретной процедуры зависит от размера долей, минимально допустимой площади участка по градостроительному регламенту, наличия построек и договоренности между собственниками. Землеустроительная экспертиза помогает определить, какой вариант законно осуществим в конкретном случае.

Когда нужна землеустроительная экспертиза при разделе

Экспертиза необходима, если собственники не могут самостоятельно договориться о границах и условиях раздела, если требуется судебное разбирательство, а также если нужно объективно обосновать вариант раздела перед кадастровым инженером, Росреестром или второй стороной спора.

Комментарий эксперта

При разделе земельного участка - каждый запрос - это уникальный кейс. Самое простое решение - это когда межевание пройдено, земли имеют советующее назначение (ИЖС, ЛПХ, СНТ) и на участке есть одно строение, а самое главное, каждый новый участок после раздела равен утвержденному размеру. Три вопроса перед тем, как начать процесс раздела: К какой категории земель относится участок? Пройдено ли межевание? Есть ли на участке жилые или хозяйственные постройки?

Панов Алексей Викторович Эксперт-землеустроитель

Экспертное исследование помогает определить

• стоимость земельного участка и долей в нем, а также размер компенсации собственнику, получающему меньшую площадь при разделе;
• границы и площадь обременений - проездов, проходов, охранных зон инженерных коммуникаций;
• возможность раздела без выделения мест общего пользования, с отдельным входом на территорию каждого собственника;
• порядок эксплуатации спорной части землевладения, если физический раздел невозможен;
• соответствие вариантов раздела градостроительным регламентам и минимально допустимым размерам участков.

Порядок проведения раздела

1. Сбор правоустанавливающих документов и выписки из ЕГРН на исходный участок.
2. Обращение к эксперту-землеустроителю для оценки вариантов раздела и подготовки заключения (при наличии спора между собственниками).
3. Согласование варианта раздела между собственниками либо разрешение спора в суде на основании экспертного заключения.
4. Заключение договора с кадастровым инженером на подготовку межевого плана.
5. Геодезические измерения на местности, определение координат границ новых участков.
6. Подготовка и оформление межевого плана в соответствии с требованиями законодательства.
7. Подача документов в Росреестр для снятия исходного участка с учёта и регистрации новых участков.
8. Получение выписок из ЕГРН на образованные участки с присвоенными кадастровыми номерами.

Какие документы потребуются

• правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельный участок (свидетельство, выписка из ЕГРН, договор);
• кадастровый паспорт или кадастровый план участка;
• документы, удостоверяющие личность собственников;
• соглашение или решение суда о разделе, если собственников несколько;
• технический план и планы построек, расположенных на участке (при наличии);
• схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории - если участок находится в государственной или муниципальной собственности

Вопросы и ответы

Чем раздел земельного участка отличается от выдела доли?

При разделе исходный участок прекращает существование, а вместо него образуется два и более новых объекта. При выделе доли из общего участка выделяется только часть, соответствующая доле одного собственника, а оставшаяся часть продолжает существовать как единый объект в общей собственности остальных владельцев.

Можно ли разделить земельный участок без межевания?

Нет. Разделить можно только участок, который уже прошел государственный кадастровый учёт и имеет установленные в ЕГРН границы. Если межевание не проводилось, сначала потребуется установить границы участка, и только после этого - производить раздел.

Нужно ли согласие всех собственников для раздела участка в долевой собственности?

Да, если раздел происходит по соглашению сторон. Если хотя бы один из собственников не согласен, вопрос решается в судебном порядке - тогда потребуется независимая землеустроительная экспертиза, обосновывающая справедливый и законный вариант раздела.

Когда нельзя разделить земельный участок?

Раздел невозможен, если участок обременен (арест, ипотека без согласия банка, сервитут), если после раздела образуемые участки не будут соответствовать минимально допустимым размерам по градостроительному регламенту.