Определение границ земельного участка – Санкт-Петербург

Определение границ земельного участка - это установление точного местоположения на местности линий, разделяющих смежные земельные владения, а также описание координат характерных (поворотных) точек контура участка. Термины «определение границ» и «установление границ» в кадастровой и судебной практике используются как синонимы: оба обозначают процедуру, в результате которой фактическое расположение земельного надела фиксируется, описывается и сопоставляется со сведениями Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Такая экспертиза проводится как в судебном порядке - по определению суда при рассмотрении земельного спора, так и в досудебном порядке, по инициативе собственника, желающего разобраться в ситуации до обращения в суд или до сделки с недвижимостью.

Когда требуется определение (установление) границ участка

• Спор с владельцем соседнего участка о местоположении общей границы, забора или межевых знаков;
• Расхождение фактических границ с данными правоустанавливающих документов или сведениями ЕГРН;
• Подозрение на кадастровую (реестровую) ошибку в координатах или площади участка;
• Наложение границ одного участка на другой и необходимость рассчитать площадь наложения;
• Самовольный захват части земельного участка соседом или третьим лицом;
• Утрата или повреждение межевых знаков, определяющих границы на местности;
• Раздел участка между собственниками долевой собственности;
• Подготовка к покупке, продаже или оформлению участка, если границы ранее не уточнялись;
• Необходимость определить площадь и границы для строительства, оценки дома или иного объекта на территории.

Правовая база

Экспертиза по определению и установлению границ земельного участка проводится в соответствии с действующим земельным и кадастровым законодательством Российской Федерации:

• Земельный кодекс РФ - регулирует правовой режим земель и порядок определения (изменения) границ;
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» - определяет понятие границ как описание местоположения объекта недвижимости и порядок их внесения в ЕГРН;
• Федеральный закон № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» - регулирует межевание, порядок согласования границ со смежными землепользователями;
• Федеральный закон № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» - устанавливает требования к судебной экспертизе и статусу эксперта;
• Гражданский процессуальный и Арбитражный процессуальный кодексы РФ - регламентируют порядок назначения судебной экспертизы.

Комментарий эксперта

Кадастровые ошибки и неточности даже в современных реалиях с технологиями возможны. Только экспертиза позволяет исправить халатность и восстановить права собственник на землю.

Панов Алексей Викторович Эксперт-землеустроитель

Что мы исследуем и какие документы понадобятся

Специалисты «ПетроЭксперт» исследуют сам земельный участок на местности, смежные территории, а также весь комплект документации, относящийся к его правовому статусу. Для проведения исследования потребуются:

• правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство);
• кадастровый паспорт или кадастровая выписка на участок;
• межевой план (если межевание проводилось ранее);
• технический паспорт объектов капитального строительства на участке (при наличии);
• определение суда о назначении экспертизы и материалы дела — для судебной экспертизы;
• материалы ранее проводившихся геодезических изысканий, топографические планы, фотофиксация - при наличии.

Если участок не поставлен на кадастровый учет и межевание ранее не проводилось, потребуется предварительная кадастровая съемка. В отдельных случаях необходима съемка двух и более смежных наделов.

Методы и оборудование

Для точного определения границ эксперты «ПетроЭксперт» используют спутниковые системы позиционирования GNSS/ГЛОНАСС (в том числе в режиме RTK), электронные тахеометры для измерений в условиях плотной застройки и сложного рельефа, а также геоинформационные системы (ГИС) для обработки и сопоставления полученных координат со сведениями ЕГРН. Такой подход позволяет определить положение поворотных точек границ с точностью до сантиметров и подготовить заключение, которое выдерживает проверку в суде.

Этапы проведения экспертизы

1. Консультация и анализ ситуации - оцениваем исходные данные и целесообразность экспертизы.
2. Изучение документации - анализ правоустанавливающих, кадастровых и технических документов.
3. Выезд на объект - геодезическая съемка, фиксация фактических границ, ограждений и межевых знаков.
4. Камеральная обработка - сопоставление полевых данных со сведениями ЕГРН и документами.
5. Подготовка заключения - выводы по каждому вопросу, схемы, планы, координаты характерных точек.
6. Передача заключения заказчику или в суд, при необходимости - пояснения эксперта на заседании.

Вопросы и ответы

Можно ли использовать заключение для оспаривания сведений Росреестра?

Да, заключение независимой экспертизы, подготовленное в соответствии с законодательством, принимается судами и Росреестром как одно из доказательств при исправлении кадастровой ошибки или уточнении границ.

Нужно ли уведомлять соседей перед проведением экспертизы?

Для внесудебной экспертизы уведомление соседей не обязательно, но рекомендуется, если впоследствии потребуется согласование границ. Для судебной экспертизы участие сторон определяется судом.

Что делать, если сосед не согласен с результатами экспертизы?

Заключение эксперта не обязывает соседа автоматически согласиться - это доказательство, которое используется при досудебном урегулировании или в суде. При отсутствии согласия спор решается в судебном порядке, где заключение выступает основным доказательством вашей позиции.

Как долго действительны результаты определения границ?

Формально срок действия не ограничен, однако при изменении фактического землепользования, застройке смежных участков или обнаружении новых кадастровых ошибок рекомендуется актуализировать данные.