Методы оценки земли – Санкт-Петербург

8 июн 2016

#Статьи

Важным этапом сделок или иных значимых в правовом отношении операций с землевладениями выступает оценка. Она призвана точно рассчитать реальную стоимость имущества на конкретную дату. Итоговый результат необходим для корректной калькуляции не только цены сделки, но и оплачиваемых обязательных платежей, платы за найм.

Методические рекомендации с порядком и возможными методами оценки земли различает три подхода к калькуляции: сравнительный, доходный, затратный. Участки проходят оценку в индивидуальном порядке, когда учитываются непосредственные характеристики и параметры обособленного землевладения, и в группе (при кадастровой оценке), когда расчеты базируются на родовых признаках всего массива анализируемых объектов с похожими характеристиками.

Сравнительный подход

Сравнительные методы оценки земли применяются при условии формирования и функционирования земельного рынка со свободной конкуренцией. Это необходимо, так как нужны данные о продажах и рыночных ценах аналогичных земельных участков. Представленный способ является наиболее достоверным и высокоточным. Недостатком его может выступать стремительная инфляция, при которой сложно найти актуальны исходные данные, ввиду того, что они слишком динамично меняются.

Для вычисления стоимости землевладений, на которых существуют постройки, эксперты прибегают к методу переноса. Он использует специальную формулу соотнесения стоимостей земли и наличных построек.

Доходный подход

Методы оценки земли в конткесте такового базируются на соотношении ценности самого надела с реальной или вероятной выгодой от него. Имеет смысл при калькуляции стоимость только тех объектов, которые способны приносить доход. За основу берутся рентные доходы, платежи за найм, суммы, приносимые от эксплуатации построек и сооружений, размещенных на конкретных землевладениях.

Затратный подход

Методы оценки земли по вложениям на ее освоение строятся на положении, что инвестированные средства (в том числе в покупку земли) должны окупаться в разумные сроки. При калькуляции учитываются такие параметры, как размеры необходимых вложений на освоение, стоимости возведения и обустройства хозяйственных и административных построек на земле. Методы в рамках этого подхода:

изъятия (калькуляция цены посредством изъятия стоимости сооружений на земле);
затрат на освоение;
трат на воспроизводство (на существующие улучшения).

Многообразие подходов и методик предоставляет эксперту-оценщику возможность максимально объективно рассчитать действительную стоимость земельного участка.